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地產業“過剩產能”待消化 三年庫存增長104%

1134人已瀏覽 時間 : 2015-10-23 04:54:40

導語:地產業“過剩產能”待消化 三年庫存增長104%

庫存數據的增加,主因在于過去多年來全國房地產開發投資、土地出讓面積、房屋新開工面積等指標保持高速增長,使得市場的新增供應大幅增加。相比之下,市場消化庫存的速度慢于供應增加速度。

盡管房地產投資增速正在逼近歷史低點,但樓市庫存規模卻在不斷攀升。

國家統計局10月19日發布數據顯示,9月末全國商品房待售面積為66510萬平方米,已連續四個月保持上漲。相比2012年同期該指標增長了104%。過去三年間,全國樓市庫存已翻倍。

房地產投資長期維持高速增長,被認為是導致庫存攀升的主要原因。分析人士指出,盡管房地產投資增速已接近歷史低點,但庫存上漲的慣性仍然存在。

在這其中,不同城市間的分化尤其嚴重。數據顯示,截至今年9月,4個一線城市的商品住宅去化周期均在10個月以下,而大連、沈陽等二線城市的去化周期則超過20個月。這也將對不同城市的市場走勢產生決定影響。

值得注意的是,隨著供應端的乏力,庫存規模已接近觸頂。官方和民間的數據都顯示,近期重點城市的住宅庫存開始下降。困擾中國樓市多年的高庫存壓力,有望得到緩解。

比最低點增長120%

過去三年間,中國房地產市場處于庫存快速累積階段。國家統計局數據顯示,自2012年4月至2015年9月的42個月間,全國商品房(住宅+商業)待售面積有41個月維持上升,僅在今年5月出現下調。

與2012年3月30122萬平方米的最低值相比,在過去的3年零10個月里,全國商品房待售面積累計增長了120%。

分析人士指出,庫存數據的增加,主因在于過去多年來全國房地產開發投資、土地出讓面積、房屋新開工面積等指標保持高速增長,使得市場的新增供應大幅增加。相比之下,市場消化庫存的速度慢于供應增加速度。

統計局數據顯示,2010年至2014年間全國房地產開發投資增速分別為33.2%、27.9%、16.2%、19.8%和10.5%,而同期的商品房銷售面積增速分別為10.1%、4.9%、1.8%、17.3%和-7.6%。

盡管上述兩個指標并不具有直接相關性,但這種對比仍可說明一個事實:過去5年間,房地產開發投資維持高速增長,且增長速度明顯快于同期的商品房銷售速度。直到進入2015年,兩者的對比關系才開始反轉。

這種大規模投資帶來的慣性,被認為是樓市庫存長期上漲的主因。這也能夠解釋,為何全國房地產投資增速已經連續20個月出現下滑,但庫存仍然維持著慣性上漲的態勢。

“還有一個現象不可忽視,過去幾年土地、人力等成本相對不高,同樣的投資規模,產生的房屋可售面積會更大?!幣晃喚詠磷試床康淖蟻蚣欽弒硎?,在其近期的調研中,發現三四線城市供大于求現象嚴重,很多待售商品房項目的拿地時間都是在四五年前,甚至更早。

他表示,這些城市仍然處于人口凈流出狀態,因此這部分庫存的去化尤其困難,并被視為房地產業真正的“過剩產能”。

分化現象明顯

整體庫存增長的大環境,在不同地區、城市之間的實際情況千差萬別。

根據近期發布的數據,截至今年9月,全國29個重點城市商品住宅總庫存量為28808萬平方米,環比下降1%。該機構認為,今年整體供應處于低位,而成交大大好于去年同期,有效地消耗了庫存量。

在這其中,以二三線城市為主的14個城市庫存出現環比下降,包括4個一線城市在內的15個城市庫存仍在增長。

從去化周期來看,4個一線城市的去化周期均小于10個月,平均周期為8.1個月。25個二三線城市的平均去化周期為11.7個月。其中,南京、合肥、蘇州、武漢等城市的去化周期在8個月以內;???、無錫則在18個月以上;大連、沈陽的去化周期甚至達到23個月和26個月。

上述專家認為,地方財政吃緊是造成如今二三線城市庫存高企的主因。在廣大二三線城市和中西部城市,由于經濟發展水平不高,地方政府更傾向于集中大規模供地?!耙恍┪韃砍鞘?,前幾年供地規模動輒達到上千畝,現在出現‘空城’就不奇怪?!彼?。

從2009年到2012年上半年,武漢成交的住宅用地規劃建筑面積超過8000萬平方米,接近四個一線城市住宅用地成交規模的總和。

他還表示,前些年因無序規劃而涌起的“新城、新區開發熱”,如今也承載了大量庫存。

相比之下,一線城市的庫存水平總體偏低,這主要源于前些年供地節奏緩慢。但其“副作用”在于,如今一線城市“搶地”現象嚴重,房價上漲壓力巨大。

投資熱情“由面到點”

龐大的庫存規模是困擾中國樓市多年的頑疾。但受訪者指出,好消息在于,隨著房地產投資增速持續滑向低點,庫存規模也有望出現下行拐點。

中原地產首席分析師張大偉就認為,隨著房地產投資增速持續下跌,而房地產銷售繼續維持高水平,整體庫存水平有望在四季度出現下滑广东快乐十分源码上西安樂裝網。

張大偉表示,供需關系逆轉的現實正在影響房企的投資熱情。今年前9月,西部地區首次出現房地產投資負增長,意味著房地產投資增速已經到達“冰點”,未來即使增速有所回升,但低增長已經成為常態。

他還指出,近幾年來部分二三線城市推地頻繁遇冷,開發商向一線城市“扎堆”,也說明投資熱情正在“由面到點”縮小。

而在銷售端,隨著數量增長型人口紅利結束,老齡化趨勢加快,2014年行業轉折點已經出現,預計在2016年-2018年市場將會進入平穩期,樓市年成交量維持在12-13億平方米的相對高位。

一組數據似乎能佐證這種跡象。根據統計局數據,在過去5個月中,全國住宅待售面積有4個月出現下調,僅在7月出現上漲。由于商品房總體庫存中以住宅為主,因此總體庫存的下調被認為是大概率事件。

事實上,從2014年下半年以來,監管層連續出臺調控政策,如松綁限購、降低首付比例和貸款利率水平等,目的在于促進市場成交,消化庫存。

但這并不意味著樓市庫存壓力可以盡快緩解。上述專家指出,中國房地產市場的總體庫存水平仍處高位,尤其在廣大二三線城市,還存在大量“難啃的骨頭”,去庫存之路任重道遠。

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